El precio de la propiedad no es lo que pagas. Calcula entre un 3,5% y un 5% adicional en costos de cierre. Sobre una compra de $300.000, eso son entre $10.500 y $15.000 que conviene tener presupuestados desde el principio.
Este desglose cubre qué se paga, cuánto, a quién y cuál es la práctica habitual de reparto entre comprador y vendedor. Si todavía no has leído la guía legal de compra para extranjeros, empieza por ahí.
Costos de cierre totales sobre el valor de la propiedad, incluyendo impuesto de traspaso, timbres, honorarios notariales y servicio de escrow.
El desglose
| Concepto | Importe habitual | Quién lo paga por costumbre |
|---|---|---|
| Impuesto de traspaso | 1,5% del valor | 50/50 o comprador |
| Timbres (registro, agrario, municipal, colegios) | ≈ 0,8% del valor | 50/50 o comprador |
| Honorarios notariales | Arancel: ~1,25% – 2% | Comprador |
| Servicio de escrow | $800 – $2.500 | 50/50 o comprador |
| Estudio registral y due diligence | $400 – $1.500 | Comprador |
| Constitución de sociedad (si aplica) | $500 – $1.200 | Comprador |
| Comisión inmobiliaria | 5% – 6% | Vendedor |
Los porcentajes de traspaso y timbres son fijos por ley. Los honorarios notariales siguen un arancel oficial y no deberían negociarse a la baja: un notario que ofrece cobrar por debajo del arancel está incumpliendo, y es una señal a tener en cuenta.
Sobre qué valor se calcula
Aquí está el punto que genera más problemas. Los impuestos se calculan sobre el valor declarado en la escritura, y existe la práctica de declarar por debajo del precio real para pagar menos.
No subdeclares el valor
Ahorrarte unos miles en traspaso te costará mucho más después por tres vías: la base del impuesto territorial queda ligada al valor declarado, la ganancia de capital al vender se calcula sobre esa base más baja, y si necesitas justificar el origen de fondos ante un banco o ante Hacienda, la escritura no coincidirá con lo que realmente pagaste. Además es una infracción tributaria.
El escrow no es opcional
En Costa Rica, las operaciones inmobiliarias con fondos internacionales pasan por casas de escrow registradas ante la SUGEF. Su función es doble: retener el dinero hasta que el traspaso esté inscrito y ejecutar el cumplimiento de las normas de conocimiento del cliente y origen de fondos.
Trabajar con escrow registrado te protege de dos escenarios reales: pagar y descubrir después un gravamen no informado, y que el banco de destino rechace la transferencia por no poder documentar el origen del dinero.
Ten en cuenta que el proceso de compliance tarda: prepara con antelación pasaporte, comprobante de domicilio y documentación del origen de fondos (venta de otra propiedad, extractos bancarios, declaraciones fiscales).
Qué hace el notario y por qué importa
En Costa Rica el notario es abogado y tiene fe pública. Redacta la escritura, verifica el estado registral, retiene y entera los impuestos, y presenta el documento al Registro Nacional. Es la figura central de la operación.
Dos reglas prácticas:
- Contrata tu propio notario. Es legal que uno solo atienda a ambas partes, pero si el notario lo pone el vendedor, su relación es con él.
- Verifica que esté activo. La Dirección Nacional de Notariado publica el estado de habilitación de cada notario. Es una comprobación de dos minutos que evita problemas graves.
Ejemplo sobre $300.000
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Impuesto de traspaso (1,5%) | $4.500 |
| Timbres (≈0,8%) | $2.400 |
| Honorarios notariales | $3.750 – $6.000 |
| Escrow | $1.200 |
| Due diligence registral | $800 |
| Total aproximado | $12.650 – $14.900 |
A eso hay que sumar el impuesto territorial anual y, si la propiedad supera el umbral, el impuesto solidario. Lo desarrollamos en la guía de impuestos de la propiedad.
Las tarifas y aranceles cambian
Los porcentajes de impuestos y el arancel notarial se fijan por normativa y se han revisado en varias ocasiones. Confirma las cifras vigentes con tu notario antes de cerrar. Este artículo refleja la situación a la fecha de publicación y no sustituye asesoría legal.
The listing price isn’t what you pay. Budget an additional 3.5% to 5% in closing costs. On a $300,000 purchase, that’s $10,500 to $15,000 to plan for from the start.
Total closing costs on property value, including transfer tax, stamps, notary fees, and escrow service.
The breakdown
| Item | Typical amount | Customarily paid by |
|---|---|---|
| Transfer tax | 1.5% of value | Split or buyer |
| Stamps (registry, agrarian, municipal, bar) | ≈ 0.8% of value | Split or buyer |
| Notary fees | Official scale: ~1.25% – 2% | Buyer |
| Escrow service | $800 – $2,500 | Split or buyer |
| Title search and due diligence | $400 – $1,500 | Buyer |
| Company formation (if applicable) | $500 – $1,200 | Buyer |
| Real estate commission | 5% – 6% | Seller |
Transfer tax and stamps are fixed by law. Notary fees follow an official scale and shouldn’t be negotiated downward: a notary offering to charge below scale is in breach, which tells you something.
Don’t under-declare the value
Saving a few thousand on transfer tax costs far more later, three ways: your annual property tax base is tied to the declared value, capital gains on sale are computed from that lower base, and if you ever need to prove source of funds to a bank or the tax authority, the deed won’t match what you actually paid. It’s also a tax offence.
Escrow isn’t optional
Costa Rican transactions involving international funds run through escrow houses registered with SUGEF, the financial regulator. The role is twofold: hold funds until the transfer is registered, and run know-your-client and source-of-funds compliance.
Using registered escrow protects you from two real scenarios: paying and then discovering an undisclosed lien, and having the receiving bank reject the transfer because the money’s origin can’t be documented. Compliance takes time — prepare passport, proof of address, and source-of-funds documentation in advance.
What the notary does
In Costa Rica the notary is a lawyer with public faith. They draft the deed, verify registry status, withhold and remit taxes, and file with the National Registry. Two practical rules: hire your own notary rather than the seller’s, and verify they’re in good standing with the national notary authority — a two-minute check that prevents serious problems.
Example on $300,000
| Item | Amount |
|---|---|
| Transfer tax (1.5%) | $4,500 |
| Stamps (≈0.8%) | $2,400 |
| Notary fees | $3,750 – $6,000 |
| Escrow | $1,200 |
| Title due diligence | $800 |
| Approximate total | $12,650 – $14,900 |
Rates and scales change
Tax percentages and the notary fee scale are set by regulation and have been revised more than once. Confirm current figures with your notary before closing. This article reflects the situation at publication and isn’t legal advice.
